Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть ДДУ с ипотекой и материнским капиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Как расторгнуть договор и вернуть квартиру
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).
«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.
Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.
Банки против расторжения договора ипотеки
Случай, когда банк добровольно составляет соглашение на расторжение ипотечного договора, – явление редкое, однако иногда встречающееся в практике. Если повезет и дело закончится обоюдным согласием, то финансовая организация забирает недвижимость и продает на аукционе. Вырученные деньги идут на покрытие долга, а заемщику выплачивается оставшаяся разница в национальной валюте. Однако, как правило, банк, чтобы быстрее вернуть собственные деньги и покрыть расходы, выставляет жилье на торги по заниженной рыночной стоимости, а заемщик не получает ни копейки. Вся суть заключается в том, что финансовое учреждение законодательно на разницу от сделки претендовать не может. Поэтому для банка она интереса не представляет, а заемщик полностью теряет первоначальный взнос, выплаченные проценты и все внесенные деньги.
Расторжение договора долевого строительства с участием материнского капитала и ипотеки, а также военная ипотека
При принятии решения о прекращении ДДУ при таких обстоятельствах, основной загвоздкой будет материнский капитал, участие которого в сделке обязывает наделить детей долями.
В случае возврата его в Пенсионный фонд, чего трудно избежать, вторичное пользование им может и не удастся. Оптимальный вариант – покупка нового жилья, стоимость которого не должна быть меньше материнского капитала.
Относительно военной ипотеки дела обстоят так же. Только в этом случае договор долевого строительства находится ещё на балансе ФГКУ «Росвоенипотека», куда банк переводит средства. Соответственно, военнослужащий не имеет на них никаких прав.
В любом случае, государственная субсидия должна нести за собой собственно целевое использование.
Важно знать! ДДУ с ипотекой и его расторжение в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре с погашением записи по ипотеке. Пока запись не погашена, банк имеет право на залог, который обязан обеспечить заёмщик.
Чтобы избавиться от записи об ипотеке предоставляются:
- письмо из банковской организации, где в обязательном порядке прописывается строка о погашении дольщик долга;
- заявления дольщика и представителя банка на одном листе;
- ипотечный договор или его копия;
- оригинальная закладная и ее копия с обязательной отметкой кредитора о погашении ипотеки;
- паспорт заявителя;
- при наличии брака, заверенное нотариально согласие на сделку супруга (супруги);
- судебное решение о прекращении действия ипотечного договора.
Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке
После того, как застройщик уведомлён о расторжении, нужно сообщить об этом в банк, где оформлена ипотека, и указать предполагаемые сроки возврата денег и расчёт суммы.
Некоторые банки вносят в договор пункты об обязательном согласии кредитной организации на расторжение. Но юристы считают такое требование незаконным, ссылаясь на Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466.
Но важно помнить, что факт расторжения договора не означает снятия обязательства перед банком по ипотеке и закрытию долга. Мало того, ипотечная строящаяся квартира часто становится предметом залога, и банк может настоять на досрочном погашении кредита и даже на выплате процентов.
Вот почему стоит уведомить банк о расторжении ДДУ и предложить другое обеспечение по ипотечному кредиту.
Особенности расторжения ДДУ с эскроу счетом
Процесс возврата денег при расторжении ДДУ, оплаченного с использованием счетов эскроу, предусмотрен в статье 15.5 Закона №
Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о погашении записи о регистрации договора участия в долевом строительстве обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику. Для этого в договоре с банком указываются банковские реквизиты дольщика. Если банк не возвращает деньги, вы можете направить ему претензию.
Дольщику необходимо учитывать, что банк возвращает только внесенную сумму на счет эскроу (цену ДДУ). Проценты, предусмотренные Законом № 214-ФЗ должен выплатить застройщик, при нарушении им срока выплаты необходимо обратиться в суд с иском к застройщику.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Порядок расторжения договора долевого участия с ипотекой
Первая причина — замораживание проекта: когда строительство остановлено и становится ясно, что застройщик не сможет передать квартиру к сроку, указанному в договоре.
С 2007 года действует программа поддержки семей, в которых родился второй и каждый последующий ребенок. Это стимулирующая мера, необходимая для улучшения демографической ситуации в стране и финансовой помощи молодым семьям, например, при покупке квартиры или помощи в образовании ребенка.
В целом, у дольщика и застройщика есть три юридических пути в соответствии со ст. 9 ФЗ-214, по которому они имеют возможность досрочно отказаться от долевого участия, т.е.
- в одностороннем порядке расторгнуть ДДЕ по собственной воле;
- заключить двустороннее соглашение с застройщиком;
- обратиться в суд и расторгнуть договорные отношения на основании решения суда.
Закон не устанавливает конкретного времени, когда можно продать недвижимость, приобретенную с помощью гранта, поэтому решение остается за владельцами. Кроме того, продажа возможна и до получения акций (например, если банк настоял на отсрочке процедуры из-за повышенного риска дефолта).
Мнения о «Юридическом руководстве: как расторгнуть CDU и вернуть свои деньги?
Что вам ближе:
- ждать годами, пока не произойдет чудо и все построится само собой
- вернуть свои депозиты до того, как правительство сделает это бесплатным 3-летним кредитом для застройщика
Однако в таких случаях существуют определенные ограничения, предусмотренные действующим законодательством. Если вы решили расторгнуть договор с застройщиком, вы должны знать о них.
Для расторжения договора ДДК необходимы веские причины, то есть ситуация, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства. При отсутствии таких причин возможен отказ от договора в соответствии с условиями договора. У разных разработчиков свои правила в этом отношении.
Однако внести деньги за не введенные в эксплуатацию «счетчики» можно одним из трех доступных способов (п. 2 ст. 1 фз-214 от 30.12.04):
- через приобретение жилищного сертификата у собственника или владельца участка;
- через членство в жилищном или накопительном кооперативе;
Важно! При выделении долей часть квартиры ваших родителей должна находиться в совместной собственности. Если вы планируете выделить личные акции, необходимо нотариально заверенное соглашение.
Живя в двухкомнатной квартире, мы выставили на продажу новую однокомнатную, которую планировали для нашего сына. Может быть, квартира и продастся, но инвестиции слишком велики!
Если и после этого застройщик не вернул деньги, он может обратиться в суд с требованием о возврате денег, процентов за пользование указанными средствами, процентов за нарушение установленного срока. По закону акционер имеет право расторгнуть договор долевого участия и потребовать возврата всех денег, которые он заплатил по договору.
Образец по расторжению ДДУ
Образец может немного отличаться в зависимости от того, по какой причине происходит расторжение.
Начало уведомления имеет такой вид:
«Я, ФИМ, участник(ца) долевого строительства жилого многоэтажного дома, который расположен по адресу: (подробная информация), на основе договора № от числа, месяца, года. Зарегистрирован договор органами УФРС по (название области) от (число, месяц, год).
Свои обязательства по выплате долга за 1,2,3…комнатную квартиру № на…этаже исполнила(л) в период (от года до года). Мною была внесена сумма в размере (сумма цифрами). Остальную часть долга не внес(ла) по причине (указание причины или причин со ссыланием на условия договора и законодательство РФ).
В конце должна стоять дата, а напротив — подпись.
Для продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом продавцу необходимо предоставить пакет документов. В зависимости от выбранной схемы перечень может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья и детей старше 14 лет (для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении);
-
сертификат материнского капитала, использованный при покупке объекта;
-
документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности);
-
разрешение органов опеки, если дети имеют доли в квартире;
-
предварительные договоры купли-продажи;
-
разрешение банка на проведение сделки;
-
справку о готовности объекта при участии в ДДУ.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.
Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.
Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.
Когда гражданин принимает участие в долевом строительстве между ним и застройщиком заключается специальный договор. Последний предполагает обязательную регистрацию, только после которой он будет считаться заключенным. В силу юридической неграмотности часто у дольщиков возникают проблемы, решить которые удается только через суд. Поэтому важно понимать, что собой представляет ДДУ, как он оформляется и где регистрируется.
В тексте документа должны быть указаны следующие пункты:
- Описание предмета договора, т.е. объекта недвижимого имущества – общая площадь новостройки, площадь конкретной квартиры, ее номер и расположение (подъезд, этаж);
- сроки передачи новостройки в эксплуатацию;
- гарантийный срок, даваемый застройщиком на инженерные коммуникации и технологическое оборудование (3 года), а также на саму конструкцию здания (5 лет);
- способы, какими застройщик сможет обеспечить свои обязательства (страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, залог на объект долевого строительства или участок, где ведутся работы);
- условия и порядок оплаты стоимости недвижимости (личные сбережения дольщика, ипотечный займ, полный разовый расчет или рассрочка).
Материнский капитал и расторжение ДДУ: как быть?
Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.
Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.
| СТАНДАРТ | ПРЕМИУМ | ЛЮКС |
|---|---|---|
| До получения денег | До получения денег | До получения денег |
| Рассрочка на 2 месяца | Рассрочка на 2 месяца | Рассрочка на 2 месяца |
| — | Апелляция, чтобы защитить решение в первом суде | Апелляция, чтобы защитить решение в первом суде |
| — | — | Гарантия получения либо денег, либо квартиры |
| 79.990 + 10% от неустоек |
109.990 + 10% от неустоек |
159.990 + 10% от неустоек |
Все юридические расходы компенсируются застройщиком по решению суда.