Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру купленную по военной ипотеке находясь на службе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Программа военной ипотеки реализуется в рамках накопительно-ипотечной системы, которая появилась в России еще в 2005 году. Ее суть заключается в том, что государство открывает для каждого военнослужащего-контрактника специальный счет, на который ежегодно переводит определенную сумму денег. Спустя какое-то время военнослужащий может воспользоваться накопленной суммой как первоначальным взносом по ипотечному кредиту, а последующие годовые платежи будут засчитываться в счет погашения долга и процентов.
Как снять обременение?
Проведение сделки с недвижимым имуществом, на покупку которого были привлечены кредитные средства банка и накопления участника НИС, невозможно до полного исполнения обязательств по договорам, и поэтому военнослужащим приходится искать всевозможные решения.
Если у военнослужащего есть собственные средства, позволяющие закрыть долговые обязательства по обоим договорам – кредитному договору и договору целевого жилищного займа, тогда проблема решается просто. Производится погашение долга перед банком с последующим снятием обременения. Одновременно возвращаются накопления (прим. – первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт в Росвоенипотеке и пишется заявление на снятие обременения в пользу государства. В этом случае необходимо только понимать сам процесс возврата средств в Росвоениптеку и снятия обременения в пользу РФ.
Сложнее провести такую сделку в случае, если у военнослужащего отсутствует возможность использования личных средств, тогда приходится рассматривать разнообразные алгоритмы погашения обязательств.
Альтернативные варианты
Лучший способ избежать проблем, связанных с продажей такой квартиры – вообще не пользоваться программой военной ипотеки. Военнослужащие имеют определенные гарантии – в том числе возможность получить служебное жилье на весь срок службы, или компенсацию стоимости аренды. Но служебного жилья может не быть, оно может быть в плохом состоянии (особенно для семей с детьми), а компенсация аренды небольшая (для одного человека – около 7-8 тысяч рублей в месяц). А военная ипотека – возможность сразу решить квартирный вопрос.
Вариант с переуступкой ипотеки в данном случае не сработает – даже в этом случае нужно полностью погасить долг перед Росвоенипотекой, а потом уже за оставшуюся сумму долга договариваться с банком.
По сути, если заемщик не может найти всю сумму сразу и не хочет сильно сбрасывать в цене, единственный вариант – не продавать квартиру. Как только будет накоплено 20 лет выслуги (или 10 лет с «льготным» основанием), военнослужащий при продаже квартиры уже не будет ничего должен государству – долг погасить нужно будет только перед банком.
Подводные камни покупки квартиры с военной ипотекой
Сделка по покупке квартиры, находящейся в военной ипотеке, снижает риски за счет дополнительного этапа проверки документов на жилье. Но есть и дополнительный риск — если продавец взял у покупателя деньги, но не погасил кредит и передумал продавать ему квартиру, то добиться возвращения денег будет непросто. И еще вот что стоит помнить, когда вы готовитесь покупать квартиру, приобретенную по военной ипотеке, если продавец будет гасить долги вашими деньгами:
-
Заключайте предварительный договор купли-продажи, в котором пропишите, что продавец получает аванс от покупателя на погашение долгов перед банком и государством.
-
Закладывайте не меньше 2 месяцев на подготовку к сделке — процесс снятия обременений вряд ли позволит вам совершить покупку быстрее.
-
Внимательно проверяйте все документы, в том числе документы продавца. Любая ошибка может послужить поводом для отказа в регистрации сделки в Росреестре. Но, справедливости ради, это касается не только покупки квартир, которые находятся в военной ипотеке — это относится к любым сделкам с недвижимостью.
С 2018 года доступно рефинансирование военной ипотеки под более низкий процент. Сегодня такую услугу предоставляет большинство банков, работающих по военной ипотеке: ВТБ, Россельхозбанк, Севергазбанк, Промсвязьбанк, «Открытие», «Дом.РФ», «Россия» и Газпромбанк. В 2023 году рефинансирование доступно по ставке от 13,8% годовых. По данным «Росвоенипотеки», такой возможностью воспользовалось уже более 45,8 тыс. участников НИС.
По словам Руслана Сырцова, взносы в НИС нередко не полностью покрывают ежемесячные взносы по ипотеке, поэтому клиентам может потребоваться рефинансирование. Но для облегчения кредитного обременения нужны веские основания, например рождение ребенка.
Рефинансирование по программе военной ипотеки на данный момент неактуально, поскольку ставки по стандартным программам выросли, добавляет Татьяна Решетникова.
Регистрация права собственности.
Результатом рассмотрения является договор целевого займа. Он является основанием для перевода средств с накопительного счёта на ипотечный. Бумаги направляются в Росреестр – спустя примерно 10 дней на руки получается выписка из ЕГРН с зарегистрированным правом собственности и двойным обременением в пользу кредитной организации и МО РФ.
Именно после этого продавец получает деньги от продажи квартиры. Важный момент: выписку из ЕГРН необходимо направить в Росвоенипотеку. Специалисты исходя из ежемесячной суммы платежа самостоятельно переводят её из будущих поступлений на ипотечный счёт, так как человек продолжает служить.
Если происходит увольнение со службы по уважительным причинам, возвращать средства не придётся – они будут продолжать поступать в банк для погашения ипотеки. При неуважительных причинах остаток долга придётся выплатить самостоятельно.
ДОГОВОР ПУБЛИЧНОЙ ОФЕРТЫ
на оказание юридических услуг
-
-
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
- Данный документ является официальным предложением (публичной офертой) Акционерного общества «Семейный юрист» (АО «Семейный юрист»), именуемого в дальнейшем «Исполнитель», в лице Директора Титова Леонида, действующего на основании Устава, и содержит все существенные условия договора о предоставлении юридических услуг.
- В соответствии с п. 2 ст. 437 Гражданского Кодекса РФ, в случае принятия изложенных ниже условий, юридическое или физическое лицо, производящее акцепт данной оферты, становится «Заказчиком». Согласно п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса РФ, акцепт оферты равносилен заключению договора на условиях, изложенных в оферте.
- Принимая данную публичную оферту (в дальнейшем по тексту – «Оферта»), Заказчик выражает свое согласие с тем, что он безоговорочно принял условия Оферты.
- Акцепт Оферты осуществляется путем оплаты услуг Исполнителя независимо от того, каким способом осуществляется такая оплата (оплата через наличными в кассу Исполнителя, безналичным способом оплаты через терминал Исполнителя, через онлайн кассу или через систему быстрых платежей).
- Настоящая Оферта, перечень юридических услуг и прайс-лист Исполнителя публикуются на официальном сайте АО «Семейный юрист», размещенном в информационной телекоммуникационной сети Интернет: https://мойсемейныйюрист.рф.
- На услуги по судебному представительству интересов Заказчика и комплексному сопровождению интересов Заказчика (представление интересов Заказчика в государственных органах (кроме органов государства, осуществляющих правосудие) и (или) перед третьими лицами, с Исполнителем заключается двусторонний договор на оказание правовых (юридических) услуг.
- В связи с вышеизложенным внимательно прочитайте текст данной публичной Оферты. Если Вы не согласны с каким-либо пунктом настоящей Оферты, Исполнитель предлагает Вам отказаться от ее акцепта и использования услуг Исполнителя.
Когда продавец получает деньги при продаже жилья по военной ипотеке
Для расчета надо уточнить сроки отдельных этапов. Следующий пример демонстрирует приблизительные интервалы при отсутствии сложных ситуаций:
Действия Кол-во дней Комментарий Подготовка для подписания основного ДКП 3-14 Испорченные документы восстанавливают по архивным копиям. Банковская проверка 1-4 Срок увеличивается при проведении экспертной оценки (2-7 дней). Оформление ДКП, ипотечного договора 1-2 Кредиторы требуют страхование жизни заемщика, недвижимости (2-3 дня). Согласование в «Росвоенипотеке» 7 Максимальный срок, установленный действующим регламентом Перечисление денег по целевой программе 10-30 – Регистрация в «Росреестре» 1-7 Минимальное время понадобится при оформлении продажи через нотариуса с применением электронного документооборота. Окончательный расчет до 2-3 Немедленно можно получить деньги в сейфовой ячейке. Срок увеличивается при безналичном перечислении суммы на счет в другом банке. Итого 15-60 – Подписание основного договора купли-продажи
В основном договоре купли-продажи следует учесть следующие моменты:
1. Описание объекта
Необходимо указать подробные сведения о продаваемой квартире, такие как адрес, площадь, количество комнат и прочие характеристики.
Адрес г. Москва, ул. Примерная, д. 123 Площадь 70 кв. м Количество комнат 3 Как продать квартиру купленную по военной ипотеке
Решить проблему в виде обременения можно согласовав с банком договор купли-продажи. Тогда финансовая структура будет выступать в роли третьего лица.
Покупать в таком случае получает 2 требования на оплату: одно платежное требование на полную сумму непогашенного кредитного обязательства будет составлено в адрес банка, второе – в адрес военнослужащего, осуществляющего продажу.
Стоимость квартиры при этом определяется как разница между полным размером ссуды и ее погашенной частью.
Второй вариант осуществления операции – оформление предварительного договора между физическими лицами. После уведомления банка о намерении преждевременно погасить ссуду, кредитополучатель осуществляет досрочное погашение деньгами, полученными от потенциально нового владельца.
После того, как кредитная задолженность будет погашена, банк снимает обременение, возвращает заемщику документы на жилье, и квартира может быть продана.
Существует и третий вариант – обмен. Однако сделку такого типа сложно осуществить из-за определения точной рыночной стоимости объектов обмена.
Достоинства продажи и недостатки
Военная ипотека для продавца квартиры даёт ему следующие преимущества:
- средства, вырученные за продажу жилья, поступят на счет в банке. Получить наличные можно в любое время;
- квартиру можно продать выгодно, по высокой рыночной цене;
- сделка находится под пристальным контролем со стороны банка. Кредитно-финансовая организация гарантирует, что сумма, указанная в договоре, поступит на банковский счет продавца.
Необходимо отметить и следующие недостатки, присущие продаже квартиры, приобретенной по военной ипотеке:
- реализовать можно только то жилье, с которого снято обременение;
- для продажи можно обращаться только в тот банк, который получил специальную аккредитацию;
- после осуществления сделки придется заплатить налог;
- для получения денег от продажи объекта придется подождать чуть дольше, чем при продаже квартиры при обычной ипотеке.
Какие существуют варианты?
Первый вариант продажи квартиры участника накопительно-ипотечной системы — вывод жилья из-под залога у кредитора и государства. Согласно Постановлению Правительства №370 от 15.05.2008г. обременение перед “Росвоенипотекой” может быть снято по достижению определенного срока службы, а также при увольнении по льготным основаниям.
Если же военнослужащий уволился из рядов вооруженных сил и выслуга лет либо причина увольнения не позволяет ему снять обременение с жилья, приобретенного по военной ипотеке, он обязан выплатить долг государству. Только после этого квартиру можно будет продать.
Второй залогодержатель — банк. Для снятия обременения заемщик должен вернуть сумму займа и процентов по нему.
В качестве варианта погашения обязательств можно использовать такой способ:
- оформить потребительский кредит в банке;
- покрыть долговые обязательства по ипотеке;
- продать недвижимость;
- из вырученных средств погасить потребительский кредит.
Еще один возможный вариант — это заключение предварительного соглашения между продавцом и покупателем о предоставлении первому необходимой для покрытия долга суммы в счет оплаты стоимости квартиры. После выплаты средств банк снимает обременение и квартира может быть продана.
Квартиру, купленную по военной ипотеке, можно продать и без снятия обременения. Для этого существует вариант переуступки прав или цессии. Процедура заключается в привлечении кредитора к договору купли-продажи в качестве третьего лица по предварительному согласованию.
Долговые обязательства перед банком переходят к покупателю жилья. Таким образом, он получает два требования на оплату — прежнему владельцу и кредитору. Банк в таком случае предъявляет к оплате сумму, равную разнице между полным размером ссуды и частью, которая была погашена.
Для чего проводится переуступка ипотеки
Передача прав собственности третьим лицам возможна лишь с разрешения кредитного учреждения, если данный пункт прописан в ипотечном договоре. Необходимость же в данной процедуре возникает по самым разнообразным причинам. Перечислим некоторые из них:
- Необходимость срочно продать недвижимое имущество, в максимально сжатые сроки. Поскольку переуступка, как правило, требует меньше времени, чем попытка самостоятельно избавиться от обременения и долговых обязательств по ипотечному кредиту, то такая реализация залогового имущества может быть достойной альтернативой досрочному погашению кредита;
- Финансовая несостоятельность заемщика. Когда у данной стороны пропала возможность своевременно погашать задолженность по ипотеке, продажа квартиры по переуступке выглядит приемлемым вариантом разрешения возникшей ситуации;
- Семейный развод, что может повлечь за собой увеличение долговой нагрузки на одного из бывших супругов. Поскольку одна из сторон вполне закономерно может отказаться от своей части недвижимого имущества и потребовать денежной компенсации. А размер ежемесячных платежей окажется неподъемным для оставшегося на месте жительства человека;
- Наследство. Поскольку, помимо права собственности, получение залоговой квартиры после смерти заемщика влечет за собой возложение на наследника обязанностей по обслуживанию ипотечного договора;
- Решение кредитного учреждения передать права на требования к заемщику другому юридическому лицу. Вызвать подобное решение способны, как поведение должника, так и экономические факторы, вынуждающие банк избавиться от проблемного кредитного портфеля в пользу коллекторской фирмы.
Похожие записи:
-
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ