Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задаток при покупке квартиры возвращается или нет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Задаток и аванс — это формы предоплаты в сделках купли-продажи недвижимости. По сути, это денежная сумма, которую вносит покупатель квартиры для подтверждения своих намерений. То есть, и задаток, и аванс — это гарантия, что стороны исполнят свои обязательства: продавец продаст квартиру, а покупатель ее купит. Однако между этими понятиями есть разница. И она заключается в условиях возврата аванса и задатка в случаях, когда сделка не состоялась.
Чем задаток отличается от аванса
Задаток — это термин, который закреплен Гражданским Кодексом РФ, а значит условия его передачи и возврата регулируются законом. В первую очередь, если стороны приняли решение в качестве предоплаты использовать задаток, они должны оформить его письменно — составить и подписать соглашение о задатке, либо прописать это в предварительном договоре купли-продажи. Оформляя в качестве предоплаты задаток, стороны берут на себя больше ответственности в случае, если сделка не состоится. Так, по закону:
-
если сделка не состоялась по обоюдному согласию или по причинам, независящим от сторон, задаток возвращается покупателю,
-
если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остается у продавца,
-
если сделка не состоялась по вине продавца, задаток возвращается покупателю в двойном размере.
Аванс — это термин, который не закреплен законом, но встречается на деле достаточно часто. ПО сути, аванс — это предоплата по договору купли-продажи. Следовательно, аванс нужно вернуть в полном объеме, если сделка не состоитися по вине любой из сторон: покупателя или продавца. Если аванс передают в качестве подтверждения намерений, тогда подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры. В основном договоре купли-продажи, как правило, условие об авансе прописывают только в случае, если стороны договорились о том, что оплата будет совершаться двумя частями — сначала аванс, потом остальная сумма. Несмотря на то, что аванс, как и задаток, — это способ подтверждений серьезности намерений как продавца, так и покупателя, он все же не дает гарантий того, что сделка состоится.
Какой-то определенной суммы задатка или аванса законом не предусмотрено, поэтому она может быть любой, все зависит от договоренностей между продавцом и покупателем. Чаще всего, сумма задатка или аванса составляет от 1 до 10% от стоимости квартиры.
Если покупатель поменял планы и не хочет приобретать квартиру, то аванс он может потребовать обратно, а вот задаток нет. Если поменялись планы у продавца, то он обязан вернуть аванс в полном объеме, а задаток в двойном размере. Однако недобросовестный продавец может не вернуть аванс, если он был оформлен без предварительного договора купли-продажи. Для покупателя выгоднее будет оформлять в качестве предоплаты задаток, т.к. в таком случае его интересы защищены на законодательном уровне.
Как вернуть задаток за квартиру по расписке
Расписка — это документ, который может считаться полноправным договором, по которому стороны могут нести ответственность перед законом. Для этого расписка должна быть оформлена и подписана правильно с юридической точки зрения: в ней должны быть указаны все необходимые данные о сторонах сделки и объекте купли-продажи, и она должна быть подписана лицом, получившим деньги, собственноручно.
В расписке желательно указать, что передаваемые денежные средства являются задатком по исполнению соглашения о купле-продажи квартиры. Еще надо указать существенные условия задатка: обязанность внести сумму, которая подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение, а еще размер этой суммы. Если эти функции будут прописаны нечетко, задаток могут счесть авансом независимо от того, как вы его назвали. Если в документе будут отображены существенные условия задатка, то его возврат по расписке будет регулироваться законом. И при срыве сделки по вине продавца, вернуть задаток он должен будет в двойном размере. При отказе продавца возвращать задаток в двойном размере, как это предусмотрено законом, покупатель может обратиться в суд, приложив к иску расписку.
Если сделка не состоялась, чтобы обезопасить себя от недобросовестных действий покупателя, продавцу желательно при возврате задатка:
-
вернуть себе собственную расписку о том, что он принимал деньги от покупателя,
-
и взять расписку с покупателя о том, что деньги возвращены ему в полном объеме.
Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса
Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом. В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно. Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.
Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.
Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.
Чтобы лучше уяснить вопрос, рассмотрим, зачем вообще нужно оформление официального соглашения – договора. Он служит гарантийным обеспечением возврата денежных средств в случае расторжения сделки. В тексте этого документа стороны детально формулируют в письменном виде свои обязательства, скрепляя их подписями.
Согласно Гражданскому кодексу, составление договора – необходимость, которая не зависит от величины задатка. Если какая-либо из сторон попытается уклониться от выполнения своих обязательств, договор становится основанием для требования возмещения убытка и обращения в суд.
Письменный договор вы можете составить в произвольном виде, поскольку единого стандарта для него нет. Однако чтобы этот документ был действительным, в его тексте должны присутствовать:
- ФИО – личные данные продавца и покупателя;
- сведения из паспортов обеих сторон;
- места проживания будущих партнеров по сделке;
- адрес жилого объекта, в отношении которого будет оформляться купля-продажа;
- его согласованная цена;
- полная информация обо всех собственниках и зарегистрированных в жилье лицах;
- величина задатка и дата его передачи;
- перечень случаев, когда задаток должен быть возвращен;
- продолжительность действия договора.
К договору не помешает приложить перечень всех документов, которые потребуется собрать в процессе последующего оформления покупки. От выписки из ЕГРН и справки о регистрации до справок об отсутствии долгов по коммуналке и т.д. Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие бывшего или нынешнего супруга\супруги на сделку. А при наличии прописанных на жилплощади или являющихся ее собственниками несовершеннолетних детей или недееспособных лиц нужно разрешение органов опеки.
Чем детальнее вы изложите в договоре все значимые условия, тем лучше для вас же.
Противоречия и споры в судах по вопросу задатка
Можно ли оставить задаток в случае отмены сделки? Является ли денежная сумма, внесенная за недвижимость, задатком, или это аванс? Есть ли возможность взыскать с продавца квартиры задаток в двойном размере? Эти и другие вопросы возникают у сторон сделки, и это несмотря на то, что действующим законодательством России, согласно ст.ст. 380, 381 Гражданского кодекса РФ, определены понятия задатка, форма соглашения о задатке, последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.
Как следует из Гражданского кодекса РФ, задаток выполняет три основные функции: платежную, доказательную и обеспечительную.
Платежная функция заключается в том, что денежные средства передаются продавцу недвижимости в счет причитающихся ему в будущем платежей за недвижимость. Доказательная функция указывает на то, что договор заключен. Соответственно обеспечительная функция необходима для исполнения договора в полном объеме, и в случае срыва сделки по чьей-либо вине наступают последствия, предусмотренные ст. 381 Гражданского кодекса РФ.
Согласно указанной статье в случае, если договор не исполняет сторона, давшая задаток, задаток остается у стороны, принявшей задаток. Если за неисполнение договора ответственна сторона, принявшая задаток, эта сторона должна выплатить стороне, дававшей задаток, двойную сумму задатка.
Следует отметить, что позиции арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросам задатка разнятся, и они исповедуют разные подходы при разрешении вопросов, касающихся задатка.
Для формирования правовой позиции по вопросам задатка с целью успешного использования знаний, например в суде, необходимо проанализировать действующее законодательство России исходя из позиций, изложенных в определениях Верховного суда РФ и постановлениях Высшего арбитражного суда РФ.
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
Составление предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
Закон предусматривает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи квартиры (в письменном виде) с задатком. У каждого участника сделки должен быть личный экземпляр.
Например, если собственник один, то требуется 2 экземпляра: один для него, а другой для вас. Если продавцов несколько, то готовится 3 экземпляра: один – вам, остальные – каждому собственнику.
В договоре задатка при покупке недвижимости должны быть указаны следующие данные:
- Информация об обеих сторонах. Пишутся ФИО, паспортные данные, прописка или место временного проживания.
- Дата заключения. Так вы будете знать, в какой день состоялось заключение договора.
- Информация o жилье. Указываются адрес, жилплощадь, уникальный номер, цена. Может быть внесена дополнительная информация.
- Размер задатка. Указывается в двух вариантах: цифрами и прописью.
- Дата и способ передачи денежных средств. Вы можете указать реквизиты банковского счёта (безналичный расчёт) или пропишите, что в конкретный день покупатель передаст деньги продавцу наличными (наличный расчёт). Все это указывается во время подписания договора.
- Сроки сделки. Сроки должны быть точными – никаких «в течение двух месяцев или недели». Только конкретика, например, до 20.09.2021 г.
- Права и обязанности сторон. Покупатель обязан выплатить оставшуюся сумму в срок. Продавец не имеет права вносить изменения в договор, менять что-то в недвижимости.
- Непредвиденные обстоятельства. Этот пункт стоит прописать. Форс-мажорные обстоятельства могут неожиданно возникнуть, поэтому нужно знать, как поступать в этом случае.
- Дата начала действия соглашения. В основном договор начинает действовать сразу после проставления всех подписей.
Также не забывайте о том, что все стороны обязаны подписать соглашение. Необходимо убедиться, что подпись такая же, как в паспорте или ином документе.
Отличия задатка от аванса.
Главное отличие состоит в том, что задаток возвращается покупателю только в строго определённых случаях. Аванс же всегда подлежит возврату, вне зависимости от вины сторон (ст. 481 ГК РФ) и не предполагает возмещение убытков и расходов добросовестной стороне при наличии вины противоположной.
Субъективный момент при внесении аванса заключается в том, что участники сделки не ответственны перед друг другом за точное исполнение обязательства — не будет нарушением, если текущий собственник продаст жильё третьему лицу.
Гражданское законодательство говорит, что всегда является авансом:
- прямо не называющееся в документах правоотношение (нет слова «задаток»);
- несоблюдение письменной формы.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Когда невозможно получить задаток обратно
Возврата задатка не происходит в том случае, когда сделка не состоялась по вине покупателя. При грамотном оформлении передачи денег за приобретаемое имущество и нарушении условий, содержащихся в предварительном договоре, получить назад задаток нельзя.
Сложности при возврате переданных денежных средств возникают в случае утраты предварительного соглашения. Покупатель, который отказался от подписания договора, может через суд попробовать вернуть задаток.
В некоторых случаях, уместно ссылаться на 451 статью Гражданского кодекса. Согласно данной норме, к уважительным причинам относится неожиданная смена ситуации. Трактовать статью можно так: если бы человек предполагал, что обстоятельства поменяются настолько серьезно, то он не согласился бы на сделку на указанных в документе условиях.
Как дать деньги в долг под расписку от частного лица?
Похожие записи: