Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Скрытые собственники при покупке квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В таком случае нотариального согласия супруга не требуется. Здесь важно обратить внимание на иных возможных наследников. Если квартира перешла в наследство по завещанию — проблем почти нет. Исключение составляет обязательная доля, о которой ниже.
На что стоит обратить внимание при выборе квартиры?
В первую очередь обратите внимание на цену. Если вы видите предложение, которое ниже рыночного, это повод серьезно задуматься. Зачастую под видом добросовестных продавцов могут скрываться мошенники. Для этого и ставится привлекательная цена, так как это прямо влияет на покупателя, который захочет не «упустить момент» и приобрести такую квартиру как можно скорее.
Важно проверить всех лиц, которые когда-либо проживали в квартире. Скрытый собственник квартиры может быть обнаружен при изучении истории зарегистрированных на жилплощади.
По сути, все усилия лучше всего направить на поиски грамотного специалиста. Даже не риэлтора, а именно юриста. Большинство покупателей смогут и сами подобрать и посмотреть понравившиеся предложения. А вот юрист сможет грамотно провести оценку квартиры. Если мы говорим о покупке квартиры в старом доме — приготовьтесь потратить немало сил на юридическую проверку всех сделок, которые когда-либо совершались с жилплощадью.
В любом случае, вам потребуется юридическая экспертиза объекта недвижимости и расширенная выписка из домовой книги.
И ещё важный момент, не соглашайтесь на указание в договоре заниженной стоимости квартиры, такие случаи не редки — продавцы таким образом уходят от уплаты налогов. Только вам, в спорных ситуациях, будет сложно доказать что за квартиру вы заплатили гораздо большую сумму.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Список использованных источников
Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» от 07.08.2001 N 115-ФЗ (последняя редакция). // СПС КонсультантПлюс.
Письмо Банка России от 8 сентября 2020 г. № 12-4-4/3838 «О порядке применения пункта 1.1 статьи 6 Федерального закона N 115-ФЗ (в редакции Федерального закона N 208-ФЗ)». // Информационно-правовой портал Гарант.ру.
Федеральный закон от 07.08.2001 N 115-ФЗ (ред. от 10.07.2023). Статья 6. Операции с денежными средствами или иным имуществом, подлежащие обязательному контролю. // СПС КонсультантПлюс.
Письмо Банка России от 2 сентября 2020 г. № 12-4-4/3732 «О применении законодательства в сфере ПОД/ФТ». // Информационно-правовой портал Гарант.ру.
Информационное письмо от 12 мая 2021 года №62 «О разъяснении отдельных вопросов применения норм законодательства о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, организациями и индивидуальными предпринимателями, оказывающими посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества» // Росфинмонитринг.
Соглашение о сотрудничестве и организации информационного взаимодействия Федеральной службы по финансовому мониторингу и Федеральной налоговой службы от 15.10.2015 № 01-01-14/22440/ММВ-23-2/77// Федеральная Налоговая Служба.
Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 10 ноября 2015 г. N 57-КГ15-8 Ранее вынесенные судебные акты, которыми удовлетворено требование о взыскании недоимки и пени по налогу на доходы физических лиц, отменены, по делу вынесено новое решение об отказе в удовлетворении требований, поскольку налоговым органом нарушена процедура взыскания недоимки и пени, в частности, не составлен акт проверки и не вынесено соответствующее решение. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.
НК РФ Статья 105.1. Взаимозависимые лица. // СПС КонсультантПлюс.
ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок. // СПС КонсультантПлюс.
КоАП РФ Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии). // СПС КонсультантПлюс.
НК РФ Статья 116. Нарушение порядка постановки на учет в налоговом органе. // СПС КонсультантПлюс.
УК РФ Статья 171. Незаконное предпринимательство. // СПС КонсультантПлюс.
Определение Конституционного Суда РФ от 16 июля 2015 г. N 1770-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Щербаковой Тамары Андреевны на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 статьи 90 Налогового кодекса Российской Федерации и абзацем третьим пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации». // Информационно-правовой портал Гарант.ру.
Какие скрытые собственники могут быть при покупке квартиры в ипотеку?
Еще одним потенциальным скрытым собственником может быть судебный пристав. Если заемщик имеет долги перед государством или другими организациями, судебный пристав вправе выступить в качестве третьего лица и наложить арест на квартиру. Это означает, что покупатель не сможет распоряжаться своей квартирой до тех пор, пока не погасит свои долги.
- Совет: Перед покупкой квартиры в ипотеку рекомендуется провести тщательную работу по проверке всех возможных скрытых собственников. Важно убедиться, что квартира не является предметом залога в банке и не имеет ареста судебного пристава. Для этого можно обратиться к специалистам или нотариусу, чтобы получить информацию о собственниках и условиях ипотечного кредита.
- Важно: При покупке квартиры в ипотеку необходимо также учесть возможные риски и выполнять все свои финансовые обязательства вовремя, чтобы избежать неприятных последствий, связанных с наличием скрытых собственников.
Как выявить скрытых собственников при покупке квартиры в ипотеку?
- Начните с проверки всех документов, предоставленных продавцом. Убедитесь, что каждый документ имеет оригинал, а не копию, и что он соответствует реальной ситуации. Обратите внимание на дату выдачи документов и наличие всех необходимых печатей и подписей.
- Следующим шагом будет проведение проверки в регистрационных органах. В Росреестре можно получить информацию о наличии других собственников квартиры. Обратитесь в ближайшее отделение и предоставьте необходимые документы, чтобы получить выписку из ЕГРН.
- Также полезно обратиться к юристам или нотариусам, которые имеют опыт в сделках с недвижимостью. Они могут помочь вам провести дополнительную проверку в базе данных и дать рекомендации по завершению сделки безопасным образом.
- Наконец, не забывайте также обратиться в банк, который предоставляет вам ипотечный кредит. Банк также проведет свою собственную проверку и убедится, что все документы и информация, предоставленные вами и продавцом, являются достоверными.
Выявление скрытых собственников при покупке квартиры в ипотеку является важным этапом, который необходимо выполнить, чтобы защитить себя от потенциальных проблем в будущем. Помните, что каждый шаг должен сопровождаться детальной проверкой документов и обращением к профессионалам, чтобы быть уверенными в правильности сделки.
Как предотвратить проблему со скрытыми собственниками при покупке квартиры в ипотеку?
Во-первых, перед тем как брать ипотеку, рекомендуется провести полную проверку квартиры. Изучите историю владения, просмотрите все документы и убедитесь, что нет никаких юридических споров или недостаточных прав в отношении квартиры. Обратитесь к юристу, чтобы он помог вам разобраться во всех нюансах сделки.
Во-вторых, необходимо проверить наличие обременений на квартире. Это могут быть ипотеки или другие обязательства, которые могут быть перенесены на вас при покупке жилья. Убедитесь, что продавец полностью расплачен с банком и что все обременения будут сняты до момента покупки. Не забудьте проверить историю сделок и узнать, кто были предыдущие владельцы квартиры.
- Также стоит обратить внимание на репутацию застройщика или продавца, узнать о них как можно больше.
- Проверьте полностью документы и сделка на предъявленные документы.
- Не полагайтесь только на слова продавца или посредника, всегда требуйте документальное подтверждение.
- Будьте внимательны и осторожны при подписании договоров, не пропускайте никаких деталей.
Покупка квартиры в ипотеку — это серьезный шаг и финансовое обязательство, которое необходимо тщательно продумать и изучить. Всегда будьте готовы к возможным проблемам и рисковым ситуациям. Следуйте всем рекомендациям и советам экспертов, чтобы сделать максимально безопасную и успешную покупку.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Риски для покупателя на вторичном рынке
Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.
Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:
- Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
- Есть ли страхование ответственности риелтора?
- Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
- Кто входит в число собственников?
- Состоит ли продавец в браке?
- Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
- Нет ли обременений?
- Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
- Каким образом и кем застрахована сделка?
- Чем аргументируется цена жилья?
- Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?
Этот небольшой перечень поможет удостовериться, что вы не упустили ничего важного при подготовке к такому значимому событию, как покупка квартиры.
- Учитывайте в договоре и фиксируйте на фото, в каком виде вы получаете жильё.
- Проверяйте зарегистрированных в квартире людей до составления договора купли‑продажи.
- При подготовке к сделке учитывайте все риски в авансовом договоре, а не на словах.
- Запрашивайте у продавца справки из ПНД и НД.
- Предварительно обсуждайте покрытие дополнительных расходов.
- Определитесь заранее с условиями взаиморасчётов.
- Удостоверьтесь, что на сделке все участники отдают себе отчёт в происходящем.
Риски для покупателя на вторичном рынке
Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.
Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:
- Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
- Есть ли страхование ответственности риелтора?
- Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
- Кто входит в число собственников?
- Состоит ли продавец в браке?
- Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
- Нет ли обременений?
- Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
- Каким образом и кем застрахована сделка?
- Чем аргументируется цена жилья?
- Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?