Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила сдачи комнаты в коммунальной квартире в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…
Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире
Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Алгоритм можно разделить на следующие этапы:
- Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
- Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
- Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
- При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
- Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
- Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:
- Определение условий и цены продажи комнаты
- Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
- Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
- В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
- Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
- Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
- Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив
Как получить согласие соседей
Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс. Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили. Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:
- Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
- Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
- Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями — инвалид или несовершеннолетний ребёнок
Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:
- В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
- Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение
Как правильно составить договор?
Самое главное при составлении документа учесть спорные ситуации, не надеясь на кажущуюся добропорядочность квартиросъемщика.
Как правило, в договоре указываются следующие сведения:
- Паспортные данные обеих сторон.
- Предмет договора (адрес комнаты, площадь, перечень мебели и бытовой техники).
- Условия проживания.
- Сроки аренды.
- Сумма оплаты помещения и коммунальных платежей, в которые может входить электроэнергия, холодная вода, интернет и т.д.).
- Способ оплаты.
- Список жильцов, которые будут проживать в комнате и возможность размещения дополнительных лиц.
- Возможность или невозможность субаренды помещения.
- Права и обязанности каждой из сторон. Обязательно укажите, как часто собственник может приходить к арендатору. Также рассмотрите ситуации с возможной порчей имущества и ответственностью за нанесенный ущерб.
- Условия для расторжения. Указывается, в каких случаях возможно прекращение договора по согласию обеих сторон.
Можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
Данный вариант возможен в ситуациях, когда комната является собственностью арендодателя. В таком случае владелец вправе сдать недвижимость, не получая на то согласия других лиц, проживающих в коммуналке, либо местного муниципалитета.
В подобных ситуациях нередко возникают споры по поводу права эксплуатации имущества, входящего в общедолевую собственность: санузлы, кухни, коридоры и иное. Соседи, которые не дают сдать жилплощадь, упирают на то, что наниматели не могут пользоваться по своему усмотрению указанными помещениями.
Действующее законодательство (Жилищный и Гражданский Кодекс) разрешает данный спор. В ЖК прямо указано, что лицо, являющееся полноправным владельцем комнаты в коммуналке, может распоряжаться имуществом, которое относится к общедолевому. Из этого следует, что аналогичными правами обладает и наниматель жилого помещения.
Во избежание неприятностей рекомендуется согласовать с соседями вопросы, которые часто вызывают споры: время посещения гостей, порядок и условия использования общедолевого имущества и другое. При необходимости эти нюансы можно отразить в отдельном документе.
Второй важный нюанс — наниматель не должен портить общую собственность или создавать проблемы остальным проживающими (нарушать порядок). Если эти требования не соблюдаются, соседи вправе подать жалобу в соответствующие органы, которые могут обязать владельца комнаты расторгнуть договор аренды.
Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?
При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.
Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.
Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.
Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.
Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.
Можно ли не извещать соседней?
Если не известить других собственников коммунальной квартиры о продаже, они получат право оспорить будущий договор купли-продажи в суде и требовать перевода всех прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев. Продавец тогда будет должен возместить расходы и ущерб, нанесенный в результате таких действий, покупателю.
Также вполне вероятно, что Росреестр откажет в регистрации сделки, при которой не соблюдался порядок извещения.
Если у вас есть свободные комнаты в квартире или вы хотите сдать квартиру целиком, есть несколько способов официально сдать жилье:
- Составить договор аренды. Для официальной сдачи комнаты или жилплощади в коммуналке рекомендуется заключить письменный договор аренды. В договоре должны быть указаны все важные условия сдачи и аренды, такие как срок аренды, размер арендной платы, правила проживания, ответственности сторон и другие моменты.
- Подселить квартирантов без договора. В некоторых случаях можно подселить квартирантов без составления договора. Однако, это не рекомендуется, так как в случае конфликтов или споров со съемщиками вам будет сложно доказать свои права и защитить свои интересы.
- Сдать комнату через агентство недвижимости. Если вам не хочется заниматься самостоятельным поиском арендаторов и оформлением договоров, вы можете обратиться в агентство недвижимости. Агентство поможет вам найти арендатора, проверит его репутацию и сделает все необходимые документы.
При составлении договора аренды или подселении квартирантов необходимо учитывать следующие требования и правила:
- Получение согласия всех соседей. Если вы сдаете часть жилья или комнаты в коммуналке, необходимо получить письменное согласие всех соседей на сдачу жилья. В противном случае, сдача жилья будет незаконной и может повлечь административные штрафы.
- Необходимые документы. При составлении договора аренды или любой другой документации необходимо предоставить следующие документы: паспорт, СНИЛС, документы на право собственности или доверенность от собственника для подселения.
- Правильное оформление договора. При составлении договора необходимо соблюдать все требования закона и перечень обязательных условий аренды, которые определены Гражданским кодексом РФ.
- Правила проживания в коммуналке. Если вы сдаете комнату в коммунальной квартире, вам необходимо соблюдать все правила проживания, установленные домовым правилом.
Сделав все правильно и официально, вы избежите проблем с законом и защитите свои интересы в случае конфликтов с арендаторами.
Как продать свою долю: общие правила
Здесь не обойтись без статьи 250 ГК РФ. В соответствии с ней первоочередное право на приобретение доли предоставляется соседям по коммуналке. Если они отказываются от этой привилегии, то должны предоставить письменный отказ. Данный документ необходим для регистрации сделки по отчуждению имущества.
Порой соседи не желают покупать долю и не предоставляют отказ. В этом случае необходимо отправить им письменные извещения, заверенные нотариально. Считается, что сосед не оповещен, если ему не вручено извещение. Отсутствие ответа в течение месяца после получения документа истолковывается как отказ.
Если собственником помещения в коммунальной квартире является несовершеннолетнее лицо, то отказ предоставляется только с согласия органов опеки и попечительства.
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2023 году
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
Правила сдачи помещения
- Важно все сделать правильно. Если это не приватизированная комната, необходимо получить разрешение на сдачу помещения в аренду в органах местной власти, после чего собрать подписи и живущих в квартире (если им уже есть 18 лет). Если все согласны, можно сдавать жилье.
- Если помещение приватизированное, его можно сдавать сразу же, но для большей убедительности в том, что это никому не помешает, желательно собрать подписи о согласии на заселение другого человека.
Важно! Потенциальным арендаторам обязательно нужно говорить, что комната находится в коммуналке и придется соблюдать некоторые правила проживания.
- Вместе с арендатором и жильцами нужно обсудить, каким образом используются места общего пользования, в какое время можно водить гостей и другие организационные вопросы. Лучше всего всю информацию прописать в договоре. Все это делается, чтобы было меньше претензий, ведь ужится в квартире, где все люди разные, довольно сложно.
- Если арендатор не приживется, другие жильцы могут всеми силами ограничивать его действия и возможность жить в более-менее комфортных условиях. Жилец может внезапно съехать и придется искать нового, то есть, источник дополнительного дохода прикроется.
Могут ли соседи по коммуналке запретить сдавать комнату?
В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения для собственника комнаты в коммуналке, касающиеся сдачи внаём жилого помещения.
Поэтому с точки зрения закона соседи не вправе запретить другому собственнику заселить квартиранта в его приватизированной комнате. Но это только в том случае, если жилплощадь не является объектом долевой собственности.
Вместе с тем практика показывает, что собственнику комнаты всё же лучше заручиться согласием соседей, причём в письменном виде. Недружелюбно настроенные соседи способны настолько испортить жизнь квартиранта, что ему ничего не останется, как съехать, лишив арендодателя потенциальной прибыли.
Кроме различных придирок и наложения запретов на пользование кухней, ванной и прочими объектами, расположенными на общей территории, соседи могут донести в ЖЭУ на квартиранта, не имеющего временной регистрации, обратиться к участковому с различными жалобами. Проживание в таких условиях вряд ли придётся по душе квартиранту.
Как сделать все официально?
Чтобы защитить себя от порчи имущества, несвоевременной оплаты и других неприятностей, необходимо составьте договор аренды жилья.
Заключая договор на двенадцать и более месяцев, документ нужно зарегистрировать в Росреестре, согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ.
Нередко владельцы комнат пытаются сдать жилплощадь в обход закона. Учитывая, что налогообложение происходит за годовой период, собственники заключают с квартиросъемщиками контракт на одиннадцать месяцев, а по истечении времени подписывают новый договор. Однако сокрытие дополнительных доходов без уплаты налогов ведет за собой уголовную или административную ответственность (в зависимости от того, сколько налогов было не уплачено).
Уголовная ответственность наступает достаточно редко, поскольку в этом случае собственник должен получить за три года прибыль в размере нескольких миллионов рублей. Для таких нарушителей предусмотрены штрафы до 300 000 рублей, принудительные работы или лишение свободы.
Административная ответственность влечет за собой штраф в размере двадцати процентов от суммы задолженности.
Чтобы избежать карательных мер, нужно регулярно платить налог с прибыли, получаемый от сдачи квартиры. Её размер составляет 13% от суммы, полученной за 12 месяцев. Каждый год собственнику необходимо до 30 апреля сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ и оплачивать налог до 15 июля.
Законодательная база: нюансы и подводные камни
В 2006 году в российском законодательстве появилась ст. 52 ЖК РФ, где чётко указано, что отдельная жилая комната в коммунальной квартире или общежитии может являться автономным объектом для заключения договора соцнайма.
Вследствие принятия данной статьи многие арендодатели перевели предоставленную государством муниципальную жилплощадь в личную собственность.
Комната в коммунальной квартире — это жилое помещение и самостоятельный объект права собственности (ст. 16 ЖК РФ). В ст.
30 ЖК РФ и ст. 228 ГК РФ прописано право собственника распоряжаться жилым помещением в рамках законодательных норм.
Это значит, что владелец комнаты не вправе на своей территории организовать магазин или офис, но может её продать, сдать в аренду, подарить или обменять.
В ст. 45 ЖК РФ приводится перечень ограничений права собственности для владельцев комнат в коммунальной квартире. В данной статье обозначено, что собственник комнаты не вправе выделять свою долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, отчуждать её или передавать права на эту долю отдельно от права собственности на свою комнату.
Иными словами, собственник комнаты в коммуналке не может выделить себе, а затем сдать или продать часть кухни, туалета, коридора и ванной в общей квартире.